Rozliczenie nakładów poczynionych w trakcie trwania konkubinatu to jedno z najbardziej skomplikowanych zagadnień, z jakimi mierzą się polskie sądy. Problem pojawia się najczęściej w momencie rozstania, gdy jeden z partnerów uświadamia sobie, że choć sfinansował zakup lokalu lub przekazał znaczące środki na wkład własny, formalnym i jedynym właścicielem nieruchomości w księdze wieczystej pozostaje druga strona. W polskim systemie prawnym nie istnieje automatyzm podziału majątku dorobkowego par żyjących bez ślubu, co zmusza osoby poszkodowane do szukania ochrony w przepisach ogólnych Kodeksu cywilnego, a konkretnie w instytucji bezpodstawnego wzbogacenia.
Podstawą dochodzenia roszczeń jest w tej sytuacji wykazanie, że przekazanie środków na zakup nieruchomości nie było darowizną, lecz świadczeniem nienależnym, którego cel ostatecznie nie został osiągnięty. Sąd Najwyższy w kluczowym dla tej materii wyroku z dnia 16 maja 2000 r. (sygn. akt IV CKN 32/00) wskazał, że do rozliczeń między osobami pozostającymi w związku faktycznym należy stosować art. 405 i nast. Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że jeśli partner sfinansował zakup mieszkania, które stało się wyłączną własnością drugiej osoby, a związek się rozpadł, cel tego przysporzenia — jakim było wspólne zamieszkiwanie i budowanie przyszłości — „odpadł”. W efekcie właściciel nieruchomości staje się bezpodstawnie wzbogacony kosztem partnera i ma prawny obowiązek zwrotu równowartości otrzymanych środków.
Współczesna linia orzecznicza, potwierdzona m.in. w postanowieniu Sądu Najwyższego z 25 czerwca 2025 r. (sygn. akt I CSK 969/25), kładzie duży nacisk na tzw. nienależne świadczenie (art. 410 § 2 k.c.). Sąd w tym orzeczeniu stanął na stanowisku, że rozliczenie konkubinatu musi odzwierciedlać realne przesunięcia majątkowe. Zatem – jeśli jedna strona wykaże, że to z jej zasobów pochodziły fundusze na pokrycie ceny sprzedaży u dewelopera lub uregulowanie wkładu własnego, druga strona nie może skutecznie bronić się jedynie faktem posiadania tytułu własności.
Niezwykle istotnym aspektem jest kwestia przedawnienia, która w przypadku roszczeń majątkowych wynosi obecnie 6 lat, zgodnie z brzmieniem art. 118 Kodeksu cywilnego. Moment, od którego należy liczyć ten termin, budził w przeszłości kontrowersje, jednak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 grudnia 1976 r. (sygn. akt III CRN 289/76) wyjaśnił, że bieg przedawnienia roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia rozpoczyna się w dniu,
w którym poszkodowany mógł najwcześniej wezwać dłużnika do zapłaty. W praktyce za taki moment uznaje się chwilę definitywnego rozpadu związku i wyprowadzki, co sprawia, że zwlekanie z oficjalnym wezwaniem do zwrotu środków przez kilka lat po rozstaniu może doprowadzić do nieodwracalnej utraty prawa do ich odzyskania na drodze sądowej.
Ostateczny sukces w procesie zależy od wykazania, że w dacie zakupu nieruchomości partner wpisany do księgi wieczystej nie posiadał własnych oszczędności ani zdolności kredytowej pozwalającej na samodzielne nabycie lokalu. Jeśli finansujący partner dysponuje dowodami na pochodzenie środków (np. darowizna od rodziców, spadek, wieloletnie oszczędności) i ich bezpośrednie przeznaczenie na cel zakupu cudzego mieszkania, sąd zazwyczaj odrzuca argumentację o „darowiźnie na rzecz ukochanej osoby”. Przyjmuje się bowiem, że w normalnych stosunkach rynkowych nikt nie wyzbywa się dorobku życia bez gwarancji uzyskania prawa do zamieszkiwania, a rozpad związku jest wystarczającą przesłanką do żądania zwrotu zainwestowanego kapitału.
Po pierwsze więc, brak wspólnoty majątkowej nie oznacza braku ochrony prawnej. Choć w konkubinacie nie dzielimy majątku tak jak w małżeństwie, prawo cywilne chroni nas przed sytuacją, w której jedna osoba bogaci się bezpodstawnie kosztem drugiej. Kluczowym narzędziem jest tu instytucja nienależnego świadczenia – sądy uznają, że pieniądze przekazane na zakup mieszkania były inwestycją w „wspólną przyszłość”, a skoro ten cel odpadł wraz z rozstaniem, właściciel nieruchomości ma obowiązek zwrócić równowartość otrzymanego wsparcia.
Po drugie, fundamentem sukcesu w sądzie jest dokumentacja i orzecznictwo. Dzięki utrwalonej linii sądowej, wiemy, że nie trzeba mieć pisemnej umowy pożyczki, by wygrać sprawę. Wystarczy wykazać realny przepływ wartości majątkowych oraz fakt, że właściciel lokalu nie dysponował w dacie zakupu własnymi środkami na jego nabycie.
Po trzecie, kluczowy jest czas i zdecydowane działanie. Roszczenia o zwrot nakładów przedawniają się z upływem 6 lat. Termin ten biegnie od momentu rozstania i wezwania partnera do rozliczenia, dlatego zwlekanie z oficjalnym pismem przez lata może zamknąć drogę do odzyskania pieniędzy. Warto zatem bezpośrednio po zakończeniu relacji zabezpieczyć dowody wpłat i wysłać przedsądowe wezwanie do zapłaty, co stanowi jasny sygnał, że przekazane środki nie były bezzwrotną darowizną.
Rozstanie w związku nieformalnym nie musi oznaczać bezpowrotnej utraty środków wyłożonych na majątek partnera, gdyż prawo cywilne i aktualne orzecznictwo chronią osoby, które sfinansowały cudzą własność w nadziei na wspólną przyszłość, pozwalając na odzyskanie tych nakładów jako bezpodstawnego wzbogacenia drugiej strony.
Źródło:
– Ustawa Kodeks Cywilny